Het marktmechanisme op de woningmarkt werkt averechts voor starters en middeninkomens

Voor een huurwoning in de vrije sector is inmiddels een bruto maandinkomen van minimaal € 5.648 nodig.

Er bestaat een hardnekkig misverstand over het marktmechanisme op de woningmarkt. Namelijk dat de markt vanzelf levert wat de samenleving nodig heeft. In de praktijk blijkt dat niet het geval.

Een institutionele vastgoedinvesteerder, zoals een pensioenfonds, moet vanzelfsprekend naar rendement kijken. Pensioenfondsen hebben immers de verantwoordelijkheid om stabiele pensioenen met koopkracht te waarborgen. Ook particuliere beleggers investeren om rendement te behalen. Banken zijn eveneens gebonden aan financiële verplichtingen en streven naar een gezond rendement om aan hun verplichtingen te kunnen blijven voldoen.

Het maximaliseren van rendement is op zichzelf niet immoreel of verwerpelijk. Integendeel: dat is precies de economische functie van deze partijen binnen onze markteconomie.

Wie echter verwacht dat de markt uit zichzelf voldoende betaalbare woningen bouwt voor mensen met lage- en middeninkomens, gaat ervan uit dat het streven naar maximaal rendement automatisch leidt tot sociale rechtvaardigheid.

Juist die verwachting wordt tegengesproken door de harde werkelijkheid van de huidige woningcrisis.

Volgens een vandaag gepubliceerd onderzoek van Pararius is voor een gemiddelde huurwoning in de vrije sector inmiddels een bruto maandinkomen van € 5.648 nodig. Voor veel Nederlanders is dat simpelweg onhaalbaar. Voor een gemiddelde koopwoning is de situatie nauwelijks anders: daarvoor is tegenwoordig een gezamenlijk bruto jaarinkomen van ruim € 100.000 nodig om de aankoop te kunnen financieren.

Zonder essentiële beroepen loopt de samenleving vast
Honderdduizenden Nederlanders werken als leraar, verpleegkundige, politieagent, ambtenaar of brandweerman en houden daarmee onze samenleving draaiende.

Wanneer zelfs mensen in deze onmisbare beroepen moeite hebben om een betaalbare woning te vinden, is er sprake van een fundamenteel systeemprobleem.

Betaalbaarheid is geen verdienmodel
Waarom worden er wel dure appartementen en koopwoningen gebouwd en relatief weinig betaalbare woningen?

Het antwoord is eenvoudig: betaalbare woningen leveren minder rendement op.

Dat is de kern van het probleem. Een commerciële markt investeert logischerwijs daar waar het rendement het hoogst is, niet waar de maatschappelijke behoefte het grootst is.

Dat kun je de markt nauwelijks verwijten. Wél kun je de politiek aanspreken wanneer zij blijft veronderstellen dat hetzelfde marktmechanisme de problemen zal oplossen die het mede heeft helpen veroorzaken.

Waarom denken we eigenlijk dat een eerste levensbehoefte als wonen probleemloos aan de markt kan worden overgelaten? Een woning is geen luxeproduct. Het vormt de basis van bestaanszekerheid.

De rekening komt steeds vaker bij de middenklasse terecht
Lang werd gedacht dat de woningcrisis vooral starters en mensen met lage inkomens trof. Die tijd is voorbij.

Steeds vaker zijn het mensen met een modaal of zelfs bovengemiddeld inkomen die geen betaalbare woning meer kunnen vinden. Omdat de economische logica van de woningmarkt onvoldoende aansluit bij hun financiële mogelijkheden.

Dat is een zorgwekkende ontwikkeling. Een samenleving waarin zelfs de middenklasse geen woonzekerheid meer heeft, zet haar sociale, economische en uiteindelijk ook politieke stabiliteit onder druk.

Natuurlijk moeten er meer woningen worden gebouwd. Maar minstens zo belangrijk is de vraag: voor wie bouwen we eigenlijk?

Zolang rendement en winstgevendheid de belangrijkste maatstaf blijven, zal betaalbaarheid steeds het onderspit delven. De marktwerking is uitstekend in staat waarde te creëren. Zij is echter veel minder geschikt om maatschappelijke doelstellingen na te streven waar geen verdienmodel in zit.

Alleen als we accepteren dat betaalbare woningen een publiek goed zijn, net als onderwijs en gezondheidszorg, kunnen we dit probleem werkelijk aanpakken.